SAINT PAUL, MN

Hoy, el Fiscal General Keith Ellison emitió una advertencia a los habitantes de Minnesota sobre los posibles riesgos al comprar una casa con un “contrato de escritura”. Los contratos de escritura, en los que el comprador paga al vendedor durante un período de tiempo en lugar de hacerlo todo de una vez, se conocen como hipotecas para pobres y combinan todas las responsabilidades de ser propietario de una vivienda con todas las desventajas del alquiler, sin ofrecer los beneficios de ninguna de las dos.

¿Qué es un contrato por “DEED”?

Un “contrato por DEED” es un contrato entre un comprador de vivienda y un vendedor de vivienda en el que el vendedor acepta aceptar pagos a lo largo del tiempo en lugar de que el comprador pague todos de una vez. Muchas veces estas transacciones requieren un pago inicial y un gran pago global al final del contrato. Sólo después de realizar todos los pagos el comprador es dueño de la casa. Esta forma de comprar una casa puede permitir que las personas que no califican para una hipoteca, o que no quieren obtener una hipoteca, puedan comprar una casa. La mayoría de los contratos de escrituración son a corto plazo y exigen el pago total de la vivienda en 3, 5 o 10 años.

Los vendedores de viviendas que utilizan contratos de escritura tienen que seguir menos regulaciones y reglas que las compañías hipotecarias, por lo que los compradores tienen menos protección que si obtuvieran una hipoteca de un banco. Una ley importante que se aplica a las hipotecas, pero no a los contratos de escritura, son los períodos de gracia de ejecución hipotecaria: si alguien se atrasa en los pagos de su hipoteca, se le da tiempo para ponerse al día o se le otorga su valor líquido si finalmente se ejecuta la hipoteca. Pero bajo los contratos de escritura, incluso un día de retraso o un dólar menos puede resultar en que el vendedor cancele el contrato y obligue al comprador a abandonar la casa sin el período de gracia de ejecución hipotecaria que se aplica a las hipotecas.

“Un contrato de escritura puede ser una forma extremadamente riesgosa de comprar una casa”, dijo el Fiscal General Ellison. “Los compradores tienen menos protección con contratos de escritura que con hipotecas, lo que abre la puerta a estafadores y malos actores.

¿Cuáles son los riesgos?

Los contratos de escritura a veces tienen más riesgos que las hipotecas. Con una hipoteca, las empresas deben tener licencia para operar y deben cumplir con las leyes que protegen los derechos del prestatario. Si un prestatario se atrasa en el pago de una hipoteca, las compañías hipotecarias pueden tener programas internos para ayudar a la persona a ponerse al día. Con los contratos de escritura, si el comprador no puede completar el contrato, el vendedor puede cancelar el contrato y también quedarse con la casa, perdiendo el comprador todo lo que ha invertido en la propiedad. En ese momento, si el comprador no se muda, el vendedor puede desalojarlo.

Otra preocupación con los contratos de escritura es que, dado que el vendedor mantiene el título, existe el riesgo de que si el vendedor tiene una hipoteca, no pueda pagar la hipoteca y la propiedad podría entrar en ejecución hipotecaria incluso si el comprador ha realizado todos sus pagos.

La mayoría de los contratos de escritura contienen un “pago global” al final del período del contrato. Esto obliga al comprador a pagar una gran cantidad al final del contrato. Los pagos globales suelen ser tan grandes que el comprador tiene que obtener una hipoteca de un banco para realizar el pago global. Si el comprador no califica para una hipoteca o no quiere obtener una hipoteca, entonces el comprador puede perder la casa y todo el dinero pagado por ella. Y debido a que las casas a veces se venden a precios inflados bajo contratos de escritura, puede ser difícil para el comprador calificar para una hipoteca incluso si su puntaje crediticio es lo suficientemente bueno como para obtener una hipoteca.

Estafas a tener en cuenta

Los estafadores de bienes raíces pueden aprovechar el contrato de escrituración para compradores de viviendas ocultando el monto del pago global. Esto podría obligar al comprador a incumplir el contrato porque no está preparado para realizar un pago tan grande al mismo tiempo, lo que permite al vendedor conservar todos los pagos realizados por la casa, así como conservar la casa en sí. Luego, el vendedor puede encontrar otra víctima y repetir la misma estafa utilizando la misma propiedad.

Los estafadores también pueden intentar vender una casa que ya está en ejecución hipotecaria por parte de un banco, pretendiendo venderla a un comprador inocente mediante un contrato de escritura. Estos estafadores se embolsan los pagos mensuales realizados por el comprador hasta que la compañía hipotecaria recupera la casa y desaloja al comprador. Es importante consultar con la oficina de impuestos del condado y la oficina del registrador para ver qué otros gravámenes pueden registrarse sobre la propiedad y para ver si se deben impuestos atrasados ​​antes de celebrar un contrato de escritura.

Cómo protegerse

Antes de firmar un contrato de escritura, es importante comprender el contrato y cuáles son sus derechos y responsabilidades. Antes de firmar, debe comprender la asequibilidad, los costos totales mensuales, las responsabilidades de reparación, los impuestos a la propiedad, el seguro y cualquier otro factor. Algunas de las cosas que quizás quieras buscar incluyen:

• Verifique que el vendedor haya pagado los impuestos a la propiedad de la vivienda y asegúrese de que la vivienda no esté en ejecución hipotecaria.
• Asegúrese de saber si el contrato tiene un pago global y, de ser así, cuál es el monto de ese pago y cuándo se espera que lo pague.
• Tenga un plan para liquidar todo el contrato y pagar los impuestos anuales a la propiedad y el mantenimiento antes de celebrar el contrato.
• Obtenga una tasación de la casa junto con una inspección para asegurarse de no pagar de más por la casa.
• Comprenda que usted será responsable de los costos de reparaciones, impuestos a la propiedad y mantenimiento general de la vivienda una vez que se firme el contrato.
• Sepa cuál es la tasa de interés que le cobra el vendedor y verifique las tasas con los prestamistas para ver si la tasa que ofrecen es competitiva.
• Asegúrese de que el contrato se registre en la oficina del registrador del condado dentro de los cuatro meses posteriores a la firma. Grabar el contrato puede brindarle más protección.

Cuando te sucede una estafa

El Fiscal General Ellison pide que los habitantes de Minnesota denuncien las estafas a su oficina de inmediato. Muchas personas se sienten avergonzadas cuando les sucede una estafa, pero la verdad es que los estafadores y estafadores suelen ser profesionales con años de experiencia. Son buenos en lo que hacen y cuentan con que la gente se sienta demasiado avergonzada como para proteger a los demás hablando. Si le ocurre una estafa, repórtelo de inmediato: la Oficina del Procurador General no solo podrá ayudarlo personalmente, sino que también ayudará a otros al permitirnos alertar a otros.

Denunciar un contrato por estafa de escritura

Si cree que es objeto de una estafa, presente una queja en línea ante la Oficina del Fiscal General Keith Ellison . También puede comunicarse con la Procuraduría General llamando al (651) 296-3353 o al (800) 657-3787.