SAINT PAUL, MN
El fiscal general Keith Ellison presentó una demanda contra MV Realty PBC, LLC, con sede en Florida, su filial de Minnesota MV Realty of Minnesota, LLC, y su directora compartida Amanda Zachman, alegando que violaron las leyes de protección al consumidor de Minnesota.
La demanda alega que MV Realty vendió contratos con términos opresivos a los propietarios de viviendas de Minnesota, pero ocultó engañosamente estos términos injustos en sus discursos de venta verbales. Irónicamente, MV Realty denominó estos contratos “Acuerdos de beneficios para propietarios de viviendas” o “HBA”. MV Realty celebró cientos de estos contratos con propietarios de viviendas en todo Minnesota.
La demanda, presentada en el condado de Ramsey, acusa a MV Realty de vender HBAs a los habitantes de Minnesota como una forma de que el propietario de una vivienda reciba dinero en efectivo de forma rápida y sencilla por adelantado de MV Realty, siendo la única obligación del propietario de la vivienda utilizar a MV Realty como su agente inmobiliario en el futuro, si alguna vez vendiera su vivienda. Si el propietario de la vivienda estaba de acuerdo, se enviaba a la vivienda un notario externo sin información sobre el contrato, donde se le presentaba al propietario un contrato de varias páginas con letra pequeña y jerga legal confusa por primera vez y se le pedía que firmara.
Este modelo de negocio fue diseñado para ocultar los términos a los habitantes de Minnesota que habrían considerado objetables los contratos porque:
- Los HBA duran 40 años;
- Los HBAs vinculan a los herederos del propietario, incluidos sus hijos, como si esos herederos hubieran firmado el contrato ellos mismos;
- Los HBA contienen cláusulas de daños liquidados ilegales e inaplicables, denominadas “tarifas por terminación anticipada”, que penalizan al propietario (o a sus herederos) con un monto del 3 % del valor de su vivienda si violan el contrato contratando a otro agente inmobiliario;
- Los HBA le brindan a MV Realty seis meses para vender la casa con éxito y, si falla, el propietario solo tiene 60 días para localizar y contratar un agente inmobiliario, volver a poner la casa en venta y venderla en una transacción de buena fe y en condiciones de igualdad por un precio igual o superior al que se cotizó con MV Realty; si el propietario la vende el día 61, o por $1 menos que el precio de lista de la casa en MV Realty, el propietario está sujeto a la Tarifa de Terminación Anticipada;
- Los HBA contienen un lenguaje que afirma que son y no son un gravamen (el Fiscal General alega que los HBA son, de hecho, gravámenes);
- Las HBA autorizan a MV Realty a presentar un “memorando” sobre el título de propiedad del propietario, creando una nube sobre el título y evitando una transferencia limpia o una refinanciación sin inconvenientes;
- Los HBA aludieron a un “Acuerdo de listado” que el propietario estaría obligado a firmar si decidiera vender su casa, divulgando el Acuerdo de listado solo como una URL, a pesar de que el HBA se presentó en papel, no digitalmente;
- Las HBA no revelan a los propietarios que los acuerdos de listado ocultos contenían una tarifa administrativa de $500; y
- Los HBA dan derecho a MV Realty a una comisión del 6%.
A cambio, el pago inicial en efectivo que MV Realty ofreció a la gran mayoría de los propietarios de viviendas de Minnesota fue menos de $1,000.
La demanda alega que, si bien MV Realty informó a sus inversores privados que los HBA eran gravámenes sobre las propiedades de los propietarios, MV Realty capacitó a sus agentes inmobiliarios y vendedores para que dijeran a los consumidores que los HBA “no eran gravámenes”. La mayoría de los propietarios informaron que no conocían los términos del contrato, y muchos también informaron que los agentes de MV Realty los engañaron sobre términos clave, incluso diciéndoles que la duración del contrato era mucho menor a 40 años, o que el contrato terminaría si MV Realty no podía vender la casa. Los agentes de MV Realty tenían fuertes incentivos para obtener las firmas de los propietarios, ya que los agentes ganaban una comisión de $500 por cada HBA firmado.
La demanda alega una serie de otras violaciones, incluyendo que Amanda Zachman, quien firmó muchos HBAs para MV Realty, carecía de la licencia adecuada de Minnesota para hacerlo, y que cada contrato y cada venta no cumplía con la Ley de Ventas por Solicitud de Viviendas de Minnesota.
“Las empresas tienen la obligación de decirles lo que les están vendiendo”, dijo el Procurador General Ellison. “Tienen la obligación de decirles la verdad sobre lo que les están pidiendo que firmen, no darles medias verdades cuando tienen razones para saber que muy pocas personas estarían de acuerdo con los términos que están ocultando. Y, obviamente, las empresas no tienen permitido mentirles a los consumidores. El comportamiento de MV Realty ha sido depredador, inmoral e ilegal, y los haremos responsables de sus acciones”.
La demanda alega que MV Realty aplica rutinariamente sus HBA, llegando al extremo de demandar a los familiares de los propietarios fallecidos para detener la venta de una propiedad para recuperar los exorbitantes “cargos por terminación anticipada”. MV Realty incluso demandó a un propietario cuya casa había sido objeto de ejecución hipotecaria, “violando” así el HBA.
MV Realty enfrenta demandas similares en California, Florida, Georgia, Illinois, Indiana, Massachusetts, Nueva Jersey, Carolina del Norte, Ohio y Pensilvania. Ayer, el Estado de Florida prevaleció en una moción de sentencia sumaria contra MV Realty. El Tribunal determinó que el contrato de HBA de MV Realty es abusivo según la ley de Florida y viola la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas y Desleales de Florida y la Norma de Ventas por Telemercadeo.
El Procurador General Ellison alienta a los habitantes de Minnesota a presentar quejas sobre MV Realty, o cualquier esquema similar, mediante la presentación de una queja ante la Oficina del Procurador General a través de su formulario de quejas en línea . Los habitantes de Minnesota también pueden llamar a la Oficina al (651) 296-3353 desde Twin Cities o al (800) 657-3787 desde Greater Minnesota.
