SAINT PAUL, MN
El fiscal general de Minnesota, Keith Ellison, presentó una demanda contra el agente inmobiliario de Minnesota, Chadwick Banken, y una variedad de empresas de su propiedad, alegando que, en conjunto, violaron múltiples leyes estatales y federales al vender casas a través de contratos predatorios e ilegales. por DEED (escrituras) utilizaron prácticas comerciales engañosas para comercializar sus contratos por escrituras y discriminaron ofreciendo condiciones injustas a compradores musulmanes.
La demanda, presentada en el condado de Hennepin, acusa a Banken y sus empresas de ofrecer contratos por DEED que tienen términos notoriamente injustos, hasta el punto de que los contratos están diseñados para fracasar.
Esto obliga a los posibles compradores a abandonar sus casas sin activos y permite a Baken llenarse los bolsillos y comercializar la misma casa a nuevos compradores potenciales en las mismas condiciones injustas: el “cambio lento”. La demanda también alega que los demandados no proporcionaron información sobre los términos del contrato como exige la ley federal, ocultaron los términos de sus préstamos para engañar a los consumidores haciéndoles pensar que los préstamos eran razonables, se dirigieron específicamente a la comunidad musulmana en su marketing y ofrecieron ofertas significativamente peores. condiciones para los compradores musulmanes que para otros compradores.
Véanse las páginas 10 a 12 de la demanda para ver ejemplos de cómo Banken supuestamente engañó a los compradores.
“Una casa es la compra más grande y compleja que la mayoría de los habitantes de Minnesota harán en su vida, y es necesario que las personas reciban información clara y precisa cuando la realicen. Pero Chadwick Banken y las empresas que posee se aprovecharon de la confianza de los compradores de viviendas y manipularon el juego desde el principio”, dijo el Fiscal General Ellison. “Mi oficina inició esta investigación y presentó esta demanda porque no nos quedaremos de brazos cruzados cuando los inversores vendedores engañen a los compradores para que acepten condiciones fundamentalmente injustas. Mi trabajo es ayudar a los habitantes de Minnesota a permitirse la vida y vivir con dignidad, seguridad y respeto, y estas prácticas ilegales hacen exactamente lo contrario: les roban a los habitantes de Minnesota sus ahorros y su dignidad”.
Cómo funciona el ‘slow flip’ de Banken
El demandado Chadwick Banken y las empresas demandadas a través de las cuales opera, participan en ventas de viviendas depredadoras y engañosas a habitantes de Minnesota que tienen calificaciones crediticias bajas y no pueden calificar para una hipoteca tradicional o que tienen creencias religiosas que les prohíben participar en transacciones que involucran intereses. Utilizando un tipo de financiación del vendedor llamado contratos por DEED, el Fiscal General Ellison alega que Banken engaña a los compradores sobre el costo real de las viviendas al ocultar términos importantes, como el costo total del préstamo y el monto del pago global adeudado al final del año.
Los contratos por DEED, en los que el comprador paga al vendedor durante un período de tiempo en lugar de hacerlo todo de una vez, se conocen como hipotecas para pobres y combinan todas las responsabilidades de ser propietario de una vivienda con todas las desventajas del alquiler, sin ofrecer los beneficios de ninguna de las dos. Los contratos de escritura (por DEED) no son ilegales en sí mismos y pueden ser útiles para algunas compras de terrenos. Banken y sus empresas, sin embargo, utilizan la transacción de manera ilegal y explotadora que viola numerosas leyes estatales de Minnesota, incluidas las leyes de protección al consumidor diseñadas para informar y educar a los consumidores sobre la transacción, y las leyes contra la discriminación que impiden que las personas reciban peores condiciones contractuales. en base a su religión.
El plan de Banken comienza exigiendo pagos iniciales muy grandes para viviendas con precios dramáticamente inflados, lo que significa que, desde el primer día, los compradores inmediatamente se encuentran bajo el agua y no pueden refinanciar estos préstamos (incluso si sus creencias religiosas no les prohíben obtener una hipoteca). El siguiente paso de Banken es exigir pagos globales muy grandes al final del muy corto plazo del préstamo para garantizar que es poco probable que los compradores liquiden el contrato. Si el comprador no realiza un pago único durante la duración del préstamo, incluido el gran pago global al final, Banken y sus empresas pueden cancelar el contrato, y lo hacen, lo que obliga al comprador a abandonar la casa y perder cada dólar que había ganado anteriormente. pagado hacia la casa. Esto permite al Banken agitar las propiedades y darles la vuelta una y otra vez: el “Slow Flip”.
Slow Flip, LLC es de hecho el nombre de una de las empresas de Banken demandada en esta demanda, y ella y las otras empresas demandadas operan sus negocios como sugiere el nombre de su empresa, generando altas ganancias para Banken a expensas de los consumidores que obtienen una casa que vale mucho menos de lo que pagaron por ella, lo que hace imposible refinanciarla con los préstamos predatorios de Banken.
Además de tergiversar y ocultar términos contractuales importantes al vender casas a todos sus clientes, el Fiscal General Ellison alega que Banken y las empresas demandadas se aprovechan de los compradores musulmanes vendiéndoles casas en términos manifiestamente injustos, utilizando términos contractuales diseñados para no cumplir con sus obligaciones. Algunos miembros de la comunidad musulmana se adhieren a los principios de la ley islámica que les prohíbe realizar transacciones basadas en intereses. Banken comercializa específicamente a esta comunidad y les ofrece peores condiciones en sus contratos: los contratos específicos de la ley islámica de los demandados tienen precios de venta más altos, pagos iniciales más altos y pagos mensuales más altos que los contratos comercializados a compradores no musulmanes.
En la demanda, el Fiscal General Ellison pide al tribunal que impida que Banken y sus empresas continúen con sus prácticas ilegales, imponga sanciones civiles a los demandados y cancele o reforme los contratos existentes cuando sea necesario para remediar los daños que han sufrido los consumidores.
La División de Derechos Civiles de la Oficina del Fiscal General de Minnesota inició esta investigación sobre las prácticas comerciales engañosas y predatorias de Banken después de recibir quejas de consumidores de la comunidad musulmana. La investigación independiente de la Oficina reveló que Banken, durante décadas, ha vendido casas utilizando estas prácticas predatorias, obteniendo a menudo cientos de miles de dólares más que el valor justo de mercado de las casas. Banken no fue sincero con los compradores con respecto a los términos de los contratos, sabiendo que cualquier incumplimiento en el pago resultaría en la pérdida de la propiedad.
El Procurador General Ellison alienta a los habitantes de Minnesota a presentar quejas sobre prácticas predatorias en la industria de bienes raíces mediante un formulario en el sitio web del Procurador General . Los habitantes de Minnesota también pueden llamar a la oficina al (651) 296-3353 (área metropolitana), (800) 657-3787 (Gran Minnesota) o (800) 627-3529 (Minnesota Relay).
Puede encontrar más información sobre los contratos de escritura y sus riesgos aquí .
El Fiscal General Elison apoya la legislación bipartidista (SF3489) que busca proteger a los consumidores de esquemas predatorios de contratos por escrituras .